“居住权”设立后的房产交易：买方如何规避居住权风险？——基于《民法典》第十四章居住权编的实务分析

导语：《民法典》新增的居住权制度，让房子不归我，但我能住成为现实。然而，这对于二手房买家来说，却是一个全新的风险点。如果买到的房子上设有居住权，即使拿到了房产证，..

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来源：上海房产律师发布时间：2026-03-18 11:00 热度：

导语：

《民法典》新增的“居住权”制度，让“房子不归我，但我能住”成为现实。然而，这对于二手房买家来说，却是一个全新的风险点。如果买到的房子上设有居住权，即使拿到了房产证，也可能无法入住。本文将详解居住权对房产交易的影响及规避策略。

正文：

根据《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条的规定，居住权是一种用益物权，具有极强的排他性。一旦登记设立，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。即便房屋所有权发生变更（如买卖、继承），居住权不受影响。

对于上海二手房买家而言，风险在于：如果只看房产证上的所有权人，而忽略了不动产登记簿上的“居住权”登记，很可能买到一个“带租约”甚至更棘手的“带居住权”的房产。法院在执行程序中，也会保护合法的居住权，这意味着即使申请强制执行腾退，也难以撼动居住权人的居住权利。

规避风险的方法：

查询登记簿：在签订买卖合同前，务必要求中介或自行前往不动产登记中心查询该房屋是否设有居住权登记。

明确卖方承诺：在合同中加入“卖方保证房屋未设立任何居住权”的条款，并约定高额违约金。

行使涤除权：若房屋设有居住权，应要求卖方在过户前先行注销居住权登记，或要求居住权人出具书面同意文件。