借名买房风险警示：上海法院认定“代持协议”效力的裁判规则

导语：为规避限购政策或降低首付比例，借名买房在上海屡见不鲜。然而，当房价暴涨或代持人出现债务危机时，实际出资人往往面临钱房两空的风险。本文将基于《民法典》关于民事..

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来源：上海房产律师发布时间：2026-03-18 10:59 热度：

导语：

为规避限购政策或降低首付比例，“借名买房”在上海屡见不鲜。然而，当房价暴涨或代持人出现债务危机时，实际出资人往往面临“钱房两空”的风险。本文将基于《民法典》关于民事法律行为效力的规定，解析上海法院对借名买房案件的裁判思路。

正文：

借名买房的法律核心在于《民法典》第一百四十三条关于民事法律行为有效要件的规定：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

在上海的司法实践中，法院对借名买房案件的判决存在分水岭：

如果借名是为了规避限购政策：由于限购政策属于调控性规范，一般不轻易认定合同无效。如果双方有书面《代持协议》，且出资凭证清晰，法院通常认可协议的合同效力，会判决代持人配合办理过户手续（但前提是出资人需先满足过户时的限购资格）。

如果借名是为了骗取贷款或购买保障性住房：这种明显违反国家政策、损害公共利益的行为，法院通常会依据“违背公序良俗”认定《代持协议》无效。

律师提示：即便协议有效，借名买房也面临巨大风险。一旦代持人对外负债，房产被法院查封，实际出资人提出的“执行异议”在上海法院的支持率极低。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，登记在谁名下，法律上就是谁的财产。