借名买房，所有权归谁？

【案情简介】

谭万兴与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且该房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下。广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了该房产，谭万兴曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。

【法院判决】

本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此认定讼争房产登记于谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。谭万兴虽对雷广志拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于谭万兴所有。

【律师分析】

主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。