新法赋能：商品房消费者如何排除强制执行？上海律师解析胜诉关键

案例导入

（综合近期司法实践整理）张某购买某开发商的预售商品房，支付了90%房款并实际入住。后因开发商债务纠纷，该房屋被抵押权人申请法院查封并拟拍卖。张某提起执行异议之诉，主张其作为消费者购房人的权利应优先于抵押权受到保护。

上海房产律师分析

本案的核心在于：在开发商债务危机中，普通购房者的生存权与抵押权人的优先受偿权发生冲突时，法律如何平衡？根据最新司法解释及司法实践，满足以下条件的商品房消费者，其权利足以排除强制执行：第一，在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（上海地区通常审查家庭名下住房情况）；第三，已支付全部价款，或已支付部分价款但剩余价款已交付执行。本案中，张某在查封前已签约、支付90%房款并实际入住，且名下无其他住房，符合消费者购房人保护条件。法院最终判决不得执行案涉房屋。

法律法规

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条：商品房消费者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款（或已支付部分价款且剩余价款已交付执行），所购商品房用于满足家庭居住生活需要的，人民法院应予支持其排除执行的请求。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

上海房产律师提醒

“房住不炒”政策背景下，法律对消费者购房人的生存权给予优先保护。但享受这一保护需满足严格条件：一是必须以居住为目的，二是名下无其他住房，三是已支付绝大部分房款。购房人应妥善保管合同、付款凭证、实际居住证明等证据，在开发商出现债务危机时及时采取法律行动。