宣传“鎏金橙铝板”交付变涂料，购房者能否退房？法院：以合同为准

案例导入

吴某、胡某购买某开发商预售的商品房，看房时被宣传中“鎏金橙铝板&青云灰铝板&大面积low-E玻璃”的外立面吸引。然而交房时发现，外立面实际为“大面积涂料、局部铝板”。吴某认为开发商构成虚假宣传，诉至法院要求撤销购房合同。开发商则抗辩称，售楼处公示的【公区装修标准】及双方签订的《上海市商品房预售合同》附件三中，均明确约定外立面交付标准为“大面积涂料+局部铝板”，且购房者签署了确认函，认可“非合同载明的宣传资料对出卖人无约束力”。

上海房产律师分析

上海市建纬律师事务所代理本案后，围绕“宣传内容是否构成虚假宣传”展开有力抗辩。法院审理认为：第一，原告提交的宣传资料均非被告官方发布或授权的内容，不能视为合同组成部分；第二，售楼处公示的装修标准经公证，且合同附件三中明确约定了涂料交付标准，原告已签字确认；第三，相关部门对虚假宣传的立案调查，不代表被告已构成虚假宣传的事实。关于是否构成重大误解，法院指出，外立面材质虽为购房考量因素，但并非决定是否购房的唯一因素，原告的“误解”不构成法律意义上的重大误解。最终法院驳回原告诉请，并支持开发商反诉解除合同、没收违约金的请求。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。

上海房产律师提醒

购房者应理性看待开发商的宣传广告，以书面合同约定为准。对于影响购房决策的重要因素（如外立面材质、绿化率、配套设施等），应在合同中明确约定，并保留售楼处公示材料、宣传册等证据。开发商则应确保宣传内容与合同一致，避免因“过度承诺”引发纠纷。