典型案例-宅基地买卖合同无效，拆迁协议依然有效

宅基地买卖合同的无效并不一定会导致拆迁补偿安置协议的无效。有时农村宅基地买卖合同可能会受到相关法律的障碍而无法办理过户，甚至导致合同无效。但若双方的买卖行为都基于各自真实意思表示，且买房人实际居住，双方事实认可协议效力，在遇到拆迁时，政府根据相关证据材料与购房人签订《拆迁补偿安置协议》并无不可。若是卖房人以买卖合同无效为由提起行政诉讼确认安置补偿协议无效，则有违诚实信用原则，不应当获得支持。当然卖房人对拆迁利益依然具有权利，此时应当提起行民事诉讼与买房人分割拆迁利益。上海市房产律师www.fclstd.com专业房产纠纷案件处理，以下是最高院的判例，希望对于大家有帮助。

 

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2017）最高法行申6998号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）李某。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）区政府。

再审被申请人（一审第三人、二审被上诉人）张某。

李某因诉区政府、张某确认行政行为无效及补偿一案，不服河南省高级人民法院作出的（2016）豫行终2471号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员阎巍担任审判长，审判员刘雪梅、梅芳参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

李某申请再审称:一、张某与再审申请人之间的《房屋及宅基地转让协议》因法律障碍和双方争议未能履行完毕，房产及宅基地的物权权属自始至终归属于再审申请人，张某对本案所涉房产和宅基地不具有物权。区政府与张某签订的《拆迁补偿安置协议》，侵犯了再审申请人的房产物权和宅基地使用权；二、在区人民法院已经作出生效判决确认《房屋及宅基地转让协议》无效的情况下，原审判决仍以《房屋及宅基地转让协议》的内容作为本案判决的事实依据，显然错误；三、区政府以其成立的柿园村拆迁指挥部直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动，并与张某签订《拆迁补偿安置协议》，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第九条第二款、《河南省城市房屋拆迁管理条例》第十二条第三款、第十五条的规定，以及2004年国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》的相关要求；四、张某未对再审申请人的房屋进行重新改建，且其没有任何证据进行佐证。即使张某对再审申请人的房屋进行改建，在其不具有物权且未经再审申请人同意的情况下，也是非法行为，并不能改变再审申请人对房屋和宅基地的物权权属；五、原审判决适用法律错误，行政民事法律关系逻辑混乱。请求：一、撤销（2016）豫71行初91号行政判决和（2016）豫行终2471号行政判决；二、改判确认区政府柿园村拆迁指挥部与张某签订的《拆迁补偿安置协议》无效；三、改判区政府按照《区柿园村拆迁补偿安置办法》的标准补偿再审申请人的宅基地及被拆房屋损失，并参照区政府柿园村拆迁指挥部与张某签订的《拆迁补偿安置协议》补偿再审申请人回迁安置房屋396平方米，房屋及附属物损失49560元，搬迁补助费、过渡费及奖励费等101032元（过渡费暂计24个月，其后继续计算至实际回迁安置之日）和本案诉讼费用100元；四、将本案发回重审。

本院经审查认为：根据原审查明的事实，李某要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在柿园村拆迁指挥部与张某签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张某在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，区政府根据张某提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《柿园村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张某签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李某与张某签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李某在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认区政府与张某签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李某对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。综上，李某的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回再审申请人李某的再审申请。