“买卖不破租赁” 原则的司法适用与例外​

案例：周某因工作调动需在某市长期居住，与张某签订为期 1 年的房屋租赁合同，租赁张某名下一套两居室，月租金 3500 元，租金按季度支付。入住后，周某发现阳台防水层老化，经张某口头同意后，自行花费 5000 元进行整修，并留存了装修合同、付款凭证及与张某的沟通记录。租赁期满 6 个月时，张某因急需资金周转，将该房屋以 180 万元价格出售给刘某，双方办理了过户手续。刘某取得房屋所有权后，以自己需入住为由，要求周某立即腾房，并表示仅退还剩余 3 个月租金的一半。周某认为租赁合同尚未到期，刘某作为新业主应继续履行合同，且张某未提前告知卖房事宜，侵害了自己的优先购买权，遂诉至法院，要求继续履行租赁合同，并由张某赔偿装修损失及违约金。​

法律分析：《民法典》第 725 条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即 “买卖不破租赁” 原则。本案中，周某与张某签订的租赁合同合法有效，且周某已实际占有使用房屋，刘某作为房屋新所有权人，应概括承受原租赁合同的权利义务，无权要求周某提前腾房。关于装修损失，周某经张某口头同意进行维修性装修，该支出属于为保障房屋正常使用的必要花费，且装修成果由新业主刘某受益，张某应适当补偿。同时，张某出售房屋未提前 15 日通知周某，侵害了周某的优先购买权，需承担相应违约责任。但周某主张的优先购买权不能对抗房屋所有权的变动，仅可要求张某赔偿损失。​

律师建议：租客在签订租赁合同时，应明确约定房屋维修责任、装修补偿、优先购买权等条款，并留存租赁合同、付款凭证、沟通记录等关键证据。若遇房东卖房，可依据 “买卖不破租赁” 原则主张继续履行合同，同时核查房东是否履行了提前通知义务，若未履行，可要求赔偿损失。购房者在买房前，务必通过实地考察、查询租赁备案等方式核查房屋租赁状态，若房屋存在租赁，需与房东、租客三方协商租赁关系处理方案，明确租金支付、合同到期后腾退等事宜，并写入购房合同，避免后续产生冲突。房东在出售租赁房屋时，应提前 15 日以书面形式通知租客，告知房屋出售价格、付款方式等关键信息，保障租客的优先购买权，若租客明确放弃，需留存书面声明。