二手房买卖中共有部分使用权的一并转让问题​

案例：高某夫妇通过房产中介与张某签订二手房买卖合同，约定购买张某名下位于市中心某小区的住宅，房屋总价 280 万元，双方在合同中仅明确了房屋主体的过户事宜，未提及附属设施。过户完成后，高某夫妇准备使用房屋附带的 7 号地下室时，发现该地下室仍由张某种花养鱼占用。高某夫妇多次与张某沟通，张某辩称地下室是自己入住时通过业主抽签获得的独占使用权，与房屋主体无关，不同意交付。经查，该地下室为单元全体业主共有，业主公约明确约定 “专有部分转让时，附属共有部分的独占使用权一并转移给新业主”。高某夫妇无奈诉至法院，要求张某立即交付地下室，并按每月 1500 元标准支付自过户之日起的占用费。​

法律分析：根据《民法典》第 273 条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第二款明确，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，7 号地下室虽属业主共有，但基于业主共同约定形成的独占使用权，依附于房屋专有部分的所有权存在，具有从属性。张某在出售房屋时未如实披露该地下室的使用权归属及附带义务，导致高某夫妇无法完整行使房屋相关权益，其行为已构成违约。同时，中介未核实共有部分使用权情况，虽不承担主要责任，但需向买方退还部分中介服务费。​

上海房产律师建议：买方在二手房交易中，除核实房屋产权证登记信息外，还应重点核查附属共有部分（如地下室、车位、露台等）的使用状态、权利来源及业主公约相关约定，要求卖方提供共有部分使用权的相关证明文件，并在买卖合同中明确约定共有部分的交付时间、标准及违约责任。卖方需全面履行告知义务，不得隐瞒共有部分的权利归属，若故意隐瞒导致合同目的无法实现，需承担解除合同、赔偿损失等责任。中介机构应履行尽职调查义务，协助买卖双方核实共有部分权益，避免因信息披露不全引发纠纷。