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二手房购房协议有法律效力吗 上海房地产律师多吗

二手房购房协议有法律效力吗 问题一:购买二手房时中介说房子可以做成普通住宅 不需要交税 但是签完买卖合同后 中介并没有把价格调低备案 而是把实际的价格进行备案 这样房子就..

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二手房购房协议有法律效力吗 上海房地产律师多吗

来源:上海房产律师 发布时间:2018-11-05 15:56 热度:


二手房购房协议有法律效力吗
问题一:购买二手房时中介说房子可以做成普通住宅 不需要交税 但是签完买卖合同后 中介并没有把价格调低备案 而是把实际的价格进行备案 这样房子就无法做成普通住宅 后期买方有很大可能需要承担税费 跟中介多次沟通 中介说签合同的时候可以帮我们做成普通住宅 但是到交房的时候他们无法保证是否能审查通过  这种情况下买卖双方协商解除了合同 这种情况中介费可以要回来吗
上海房地产律师回复取决于证据。中介的这种承诺是口头还是书面依据合同的约定来处理,如有中介欺诈的证据,可以主张解除合同,可以委托律师诉讼处理的。
在二手房买卖协议中只要买卖双方签字按手印都会具有法律效力的。
 
买二手房协议无效的情形:
 
(一)非房屋产权人出卖他人房屋的。有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。
 
(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:
 
1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;
 
2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;
 
3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;
 
4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
 
《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产,未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
 
(三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
 
(四)已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋。
 
1、依照法律规定,商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下,各部位、部件的保修内容和保修期为:屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年; 管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定,房产商可以延长上述保修期。
 
2、当房屋出现质量问题时,业主要及时与物业公司和开发商联系,以便尽快地进行修复。必要时通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据,文字性的记录最好要有开发商的员工或第三人见证,以增强其证据的效力。另外要保留相关的证据,包括房屋出现质量问题的证据;开发商进行修复的证据;房屋质量问题和修复时对业主造成损失的证据。

 


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