共有房产被一方擅自出售，其他共有人能否主张合同无效？​

问题：多人按份共有或共同共有的房产，部分共有人未经其他共有人同意，擅自与第三人签订房屋买卖合同，其他共有人能否主张该买卖合同无效？第三人能否取得房产所有权？​

解答：共有房产单方处分的合同效力与第三人是否 “善意” 相关：1. 若第三人善意（不知情、无过失）、支付合理对价且已办理过户登记，买卖合同有效，第三人取得房产所有权，其他共有人有权向擅自处分的共有人主张赔偿损失；2. 若第三人非善意（明知或应知房产为共有）、未支付合理对价或未办理过户，其他共有人有权主张买卖合同无效，要求返还房产；3. 按份共有人处分自有份额时，无需其他共有人同意，但应提前通知，其他共有人享有优先购买权。​

案例：张某与王某共同共有一套房产（登记在双方名下），2022 年，张某未经王某同意，擅自与赵某签订房屋买卖合同，以 210 万元出售该房产，赵某查看了房产证（登记为共同共有），但未核实王某是否同意出售，支付全款后未办理过户。王某发现后，诉至法院，要求确认张某与赵某的买卖合同无效。法院审理认为，赵某明知房产为共同共有，未核实其他共有人意见，不属于善意第三人，判决买卖合同无效。​

法律分析：根据《民法典》第 301 条 “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外” 及第 311 条 “善意取得制度”。本案中，房产为共同共有，张某未经王某同意擅自处分，属无权处分；赵某明知房产为共同共有却未核实王某意见，不构成善意，故买卖合同无效，赵某无法取得房产所有权。​

上海房产律师建议：1. 共有房产应明确登记所有共有人姓名，避免单方擅自处分；共有人之间可签订共有协议，明确处分权限及优先购买权行使方式；2. 第三人购买共有房产时，应要求所有共有人出具书面同意出售证明，核实身份信息并留存复印件，避免因无权处分导致合同无效；3. 其他共有人发现房产被擅自出售后，若第三人未办理过户，应及时起诉主张合同无效；若已办理过户，需举证第三人非善意，否则需向擅自处分的共有人主张赔偿（包括房产增值损失）；4. 按份共有人出售自有份额时，应提前 15 日书面通知其他共有人，告知出售价格、付款方式等信息，保障其他共有人的优先购买权。