导语： 交易过程中，卖方的房屋因债务问题被法院查封，买方该如何应对？本文通过一则案例分析“根本违约”的认定标准及赔偿范围。

正文：

一、裁判要旨

房屋被司法查封，导致买方不能取得涉案房屋产权，卖方构成根本违约，双方合同无法继续履行，买方有权解除合同，并要求卖方承担违约责任及赔偿损失。

二、案情介绍

2017年4月15日，买方与卖方签订《动迁房预售预购合同》，约定买方向卖方购买位于上海市青浦区的房屋，总价款250万元。买方按约支付了定金及部分房款。涉案房屋于2019年12月左右具备过户条件，然因卖方原因，涉案房屋被第三方申请法院查封，且即将被拍卖，导致房屋无法过户交易。

三、律师解析

合同解除权的行使： 根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，房屋被查封导致无法过户，买受方购买房屋的合同目的已无法实现，作为守约方，买方享有法定解除权。

损失赔偿范围： 买方不仅有权要求返还已付房款，还可主张违约金及房屋上涨期间的差价损失（或同期贷款利息损失）。如果买方因此丧失了购房资格或错过了其他购房机会，该部分损失也可在诉讼中一并主张。

涤除权的应用： 在某些情况下，若查封金额较小，买方可以行使涤除权，代卖方偿还债务以解除查封，从而继续履行合同。但这需要买方对卖方的资信有充分了解且愿意投入资金。

四、律师建议

遇到查封房，切勿盲目等待。应立即委托律师向查封法院提出执行异议，或尽快提起诉讼确认权利，防止房屋被司法拍卖导致“房财两空”。