退房一般有以下几种情况：一是购房者违约，如因自身经济状况恶化、购房资格丧失等原因主动违约，这种情况下退房相对困难，可能需承担合同约定的违约责任，如支付违约金、赔偿开发商损失等；二是卖方违约，例如开发商延期交房超过合同约定时间、房屋质量存在严重问题影响正常居住使用、擅自变更规划设计等，此时购房者有权解除合同并要求退房；三是双方都不违约，但经协商一致达成退房意见；四是双方都违约，但协商无法达成一致意见时，需根据具体违约情况及合同约定判断是否可以退房。若因开发商违约导致退房，购房者应注意收集相关证据，按照合同约定或法律规定的程序行使退房权利。​

案例​

2020 年，宋先生通过贷款方式在某楼盘签订了商品房预售合同，合同约定该楼盘将于 2022 年 10 月 31 日交付房屋。然而，到了原定交房日，楼盘连主体封顶都尚未完成。为了退掉入住日期一再推迟的房子，宋先生多次与开发商沟通，跑了三十多趟，但开发商层层推诿，始终未能解决问题。​

法律分析​

根据《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案例中，开发商未按照合同约定时间交房，且延迟时间较长，严重影响了宋先生的合同目的实现，宋先生有权解除合同，要求退房，并要求开发商返还已付购房款及利息，承担违约责任。​

律师建议​

购房者在签订购房合同时，应明确约定退房的条件和程序，包括开发商违约的具体情形及相应的退房权利，以及购房者自身违约时的责任承担方式。​

若发现开发商存在可能导致退房的违约行为，购房者应及时向开发商发出书面催告函，要求其在合理期限内履行义务，并保留好催告函及相关送达凭证。​

在决定退房前，购房者需仔细评估自身权益，计算退房可能带来的经济损失，如已支付的首付款利息、贷款利息、房屋装修费用（如有）等，并结合合同约定和法律规定，确定合理的赔偿要求。​

若与开发商就退房事宜无法协商一致，购房者可咨询律师，通过法律途径解决纠纷，在诉讼过程中，要充分准备相关证据，如购房合同、付款凭证、开发商违约的证明材料（如延期交房通知、房屋质量检测报告等）。​