农村宅基地房屋买卖存在诸多限制。首先，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联。一般情况下，农村宅基地房屋只能在本集体经济组织成员之间进行买卖，非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的合同可能被认定为无效。其次，宅基地房屋买卖还需满足 “一户一宅” 的原则，若购房者已有宅基地，则可能无法购买新的宅基地房屋。此外，农村宅基地房屋买卖还需经过相关部门的审批，如乡镇政府的批准等。法律风险方面，若买卖合同被认定为无效，出卖人可能需返还购房款，买受人可能需返还房屋，双方可能会因房屋增值、装修等问题产生纠纷，且买受人无法获得房屋的合法产权。​

案例​

城市居民王先生看中了某农村的一处宅基地房屋，与村民李大爷签订了房屋买卖合同，并支付了购房款。王先生对房屋进行了装修后入住。几年后，因该地区面临拆迁，李大爷以王先生非本集体经济组织成员为由，要求确认房屋买卖合同无效，收回房屋。王先生认为自己已经支付了房款并进行了装修，不同意返还房屋。双方因此产生纠纷，诉至法院。​

法律分析​

在这个案例中，王先生作为城市居民，非本集体经济组织成员，其与李大爷签订的农村宅基地房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，法院很可能认定合同无效。合同无效后，李大爷需返还王先生购房款，王先生需返还房屋。对于房屋增值部分和王先生的装修投入，法院会根据双方的过错程度进行合理分担。由于王先生明知自己不具备购买农村宅基地房屋的资格仍进行交易，存在一定过错；李大爷明知房屋不能卖给非本集体经济组织成员仍签订合同，也存在过错。最终的责任分担结果需由法院根据具体情况判定。​

律师建议​

城市居民不要购买农村宅基地房屋，避免因合同无效面临经济损失和法律纠纷。​

本集体经济组织成员在购买宅基地房屋时，要确保符合 “一户一宅” 原则，且交易经过相关部门的审批，签订合法有效的买卖合同，明确双方的权利义务。​

若已经发生农村宅基地房屋买卖纠纷，及时咨询律师，根据具体情况制定合理的维权策略，通过法律途径解决问题，减少损失。