订立二手房买卖合同时，其实不需要第三方的见证，但为保证合同具有法律效力，可以先确定转让人是否有出卖房屋的实体权利。

并且，具体可以从以下几个方面进行判断：

1、房屋的所有权人出卖房屋的：确定出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时可以直接到房屋管理部门查询。

2、委托或代理出卖的：注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。

3、共有房屋出卖的：注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。

接着，买受人还要审查二手房的实际状态，具体如下：

1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋;

2、审查转让的房屋是否属于经济适用房;

3、审查转让的房屋是否被依法查封;

4、城镇居民不得购买农民的住宅。