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房地产税制改革的主要问题和原因

房地产税制改革的主要问题和原因 (一)改革,就是要改变现行体制中不合理的地方。对于房地产的种种不合理现象,大家颇多共识,房地产税制改革,其主要问题主要集中在以下几个方..

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房地产税制改革的主要问题和原因

来源:上海房产律师 发布时间:2018-08-07 13:48 热度:


房地产税制改革的主要问题和原因
(一)改革,就是要改变现行体制中不合理的地方。对于房地产的种种不合理现象,大家颇多共识,房地产税制改革,其主要问题主要集中在以下几个方面:
1、现行的土地财政,其不可持续性越来越明显;
2、日渐失控的房价,给社会经济可持续发展带来越来越多不确定因素;
3、房地产未纳入财税体制,税收调节机制无法发挥。
(二)房地产税制改革困难重重的原因
1、法理难题:房地产税,顾名思义,就是收取“房”和“地”的税,大家都知道,“房”和“地”联系密切,但两者并非是一回事。“房”本身是贬值的,也就是说如果放到企业会计帐薄中是可以计提折旧充当成本的,真正升值的是“地”,但是,由于在我国,土地是国家或集体所有的,大家所拥有的,仅仅是“地”的使用权,其产权并没有转移,也就是说,土地升值的最终受益者是国家和集体,而大部分个人,在购买商品房时已经一次性支付“土地出让金”,如今再次向其征缴“房地产税”,法理上似乎存疑。
2、征管难题:我国现有的房屋类型除了商品房之外,还有福利分房、房改房、经济适用房、集资建房,包括农村住房等。这些类型的房子其土地权属与商品房性质可能并不同。即使是商品房,由于部分楼盘当年所取得的土地使用期较短,目前已经到期或接近到期,这些都是历史遗留的问题,如果全面征收房地产税,大面积征收房地产税,无论在技术上、民意上,以及标准上都面临很多困难。
3、效果难题:当前,适合我国个人的投资产品尚比较匮乏,房地产事实上满足了不少家庭的投资需求,同时也不断推涨房价。房地产税的推出,有可能缓解房价失控的危险,但另一方面,如果推出的措施不为市场认可,房价出现大幅波动,有可能会对金融系统的安全以及社会稳定带来很大的不确定因素。此外,“房地产税”,会涉及到一个所谓“自用”免征额的确定问题,从目前主流的观点,免征额主要根据面积来确定的,但是,只论面积不论区域的做法,直接无视了级差地租的差别,这种做法的公平性和合理性有待商榷。从沪渝两地的试点情况看,实施的效果并不在于收取了多少税,而是引导全国的购房资金往“小而贵”的一二线城市聚集。
除了上述难题之外,由于房地产的税制改革,事关每个人的切身利益,还将掺杂着利益团体、去库存、征收手段、公平性等一系列复杂因素。因此,体现在房地产税的立法方面,就显得困难重重了。

 


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