刘某、李某执行异议纠纷

刘某、李某执行异议纠纷

案情简介：

    刘某对薛某、徐某享有到期债权，经法院生效判决确认后，申请执行其名下的房产。李某在执行过程中提出异议，认为其已购买薛某名下的待执行房产，交付了全部案款，并在涉案房产内实际居住，刘某的强制执行行为侵犯了其合法权益。经黄岛法院裁定驳回异议后，李某提起执行异议之诉。一审法院以李某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为由，判决不得执行涉案房屋。2016年12月7日，青岛市中级人民法院做出二审判决，驳回上诉，维持原判。

庭后点评：

    判决依据：

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

    第28条：

    金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:        

    （一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；        

    （二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；        

    （三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；        

    （四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

     本案中，债务人薛某原系青岛市黄岛区某机关干部，涉案房产为其单位经济适用房，合同中明确规定，根据青岛市地方法规，该房产自登记之日起五年内不允许上市买卖。李某购买该房产的时间在薛某与单位签订购房意向书之后，已确定选房资格并选定房屋，约定购房全款63万元，已支付60万元，3万元于过户后交付。后李某实际入住该房屋，并当庭提交装修发票、物业费、水电费支付凭据。而对比刘某，债权虽有合同约定以涉案房产为抵押，但未办理抵押登记，则实际刘某享有的仅为普通债权。根据上述法律规定，李某符合排除执行的条件，能够对抗刘某的普通债权。刘某无法执行到借款，李某保住了房产，但李某的房产因薛某潜逃无法办理过户登记，将一直没有产权信息。

 

庭外建议：

    1、借款时，以房产抵押的，需办理抵押登记，否则抵押不生效。

    2、抵押权优先于普通债权。

    3、抵押权不可以对抗具有生存权性质的消费者物权期待权；但抵押权与无过错的买受人物权期待权发生冲突时，除非抵押权人存在过错未审慎审查抵押物权属状态的，经合法登记的抵押物权应当得到优先保护。

    4、尽量不要图便宜，购买有交易限制的房产（比如小产权房），无法办理过户登记，使实际产权人的权利受限制，一直处于不确定的状态，始终存在法律风险。